Rechtsanwalt Wolfgang Krolik
Rechtsanwalt Wolfgang Krolik

Ratgeber Mietrecht Teil 1

Einleitung

Der größte Teil der Vorschriften des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetz geht auf das Jahr 1896 zurück. Seit dieser Zeit haben sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisses stark verändert. Im Laufe der Zeit wurden viele Gesetzesänderungen und neue Spezialgesetze eingefügt, die das Mietrecht unübersichtlich gemacht haben. Auch die Formulierungen sind in sprachlicher Hinsicht veraltet. Die Anforderungen der modernen Gesellschaft an Mobilität und Flexibilität haben zu einer Interessensverschiebung geführt, die im bisherigen Mietrecht keine Entsprechung findet.

Eine Reform, die den veränderten schutzwürdigen Interessen der Mieter und Vermieter Rechnung trägt, ist daher notwendig. Durch die Reform sollen Mieter und Vermieter wieder in der Lage sein, ihre Rechte und Pflichten auch ohne juristische Hilfe unmittelbar aus dem Gesetz zu entnehmen. Um dieses Ziel zu erreichen, hat der Gesetzgeber die vorhanden Normen vereinfacht, neu gegliedert und diese inhaltlich modernisiert.

Nachfolgend finden Sie die wesentlichen Neuerungen, die seit dem 01.09.01 geltendes Recht sind.

Neues Mietrecht

Für wen greifen nun die neuen Regeln?

Das neue Mietrecht gilt uneingeschränkt für alle Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen werden.

Für bestehende Mietverträge gelten Übergangsvorschriften. So gilt z.B. für Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugehen, das alte Mietrecht. Im Einzelnen ist dies in den nachfolgenden Unterpunkten angegeben. Im Einzelnen gilt für diese Verträge der Ratgeber "Der Mietvertrag vor dem 01.09.01" Auskunft.

Vertragsabschluß

Der Bereich des Vertragsschlusses blieb durch die Mietrechtsreform unverändert. Nach wie vor darf der Vermieter daher Fragen nach den Familienverhältnissen und dem Einkommen stellen und auch eine Gehaltsbescheinigung oder sonstigen Einkommensnachweis verlangen. Die Antwort nach entsprechenden Fragen muss auch wahrheitsgemäß ausfallen. Anderen falls ist der Vertrag anfechtbar wegen arglistiger Täuschung. Intime Fragen sind tabu, so z.B. nach Schwangerschaft oder Familienplanung, Vorstrafen, Rauchergewohnheiten, Staatsangehörigkeit des Partners. Hier darf frei erfunden werden.

Fragebogen sind zulässig und ebenso Bearbeitungsgebühren dafür, wenn sie sich im Rahmen halten. Je nach Mietobjekt kann dies ein Betrag von 50-75 ? sein.Diese Gebühr fällt aber nur bei Abschluss des Mietvertrags an.

Vor Abschluss des Mietvertrages sollte eine Besichtigung der Wohnung stattfinden. Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung können dann in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Mängel können so festgehalten werden. Die Beschreibung der Mängel sollte möglichst ausführlich sein. Am Ende des Protokolls kann dann schon vereinbart werden, wer für die Behebung der Schäden aufkommt. Dieses Protokoll kann auch zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden.

Wer seine neue Mietwohnung über einen Makler gefunden hat, muss diesem die Provision bezahlen. Die Provision darf höchsten zwei Monatsmieten zzgl. MWST betragen, § 3 Abs. 2 WoVermG. Maßgeblich ist die Kaltmiete.

Haben Sie zuviel bezahlt? Dann können Sie den zuviel bezahlten Betrag zurückverlangen. Auf die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt dies aber ohne Einfluss.

Ist der Makler selbst der Eigentümer der angebotenen Wohnung, darf er keine Provision verlangen. Gleiches gilt, wenn er an der Verwaltungsgesellschaft der Wohnung beteiligt ist. Form des Mietvertrags

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. In diesem Fall ist die Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig, § 550 BGB. Der Mietvertrag muss von beiden Parteien, Mieter und Vermieter, unterschrieben werden.

Vertragspartner

Vertragspartner sind die Parteien, die den Mietvertrag unterschreiben.

Unterschreiben bei einem Ehepaar beide Ehegatten den Vertrag, so sind beide hieraus berechtigt und verpflichtet. Dies führt dazu, dass der bloße Auszug eines Ehegatten seine mietvertragliche Schuld und Haftung nicht beendet. Er bleibt also weiter dem Vermieter gegenüber zu der Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag verpflichtet.

Unterschreibt nur ein Ehegatte, so hat der andere ein Mitbenutzungsrecht.

Bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften kommt es auf die Vertragsgestaltung im Einzelfall an. Gleiches gilt für Wohngemeinschaften. Manchmal muss im Weg der Vertragsauslegung geklärt werden, ob Mitmiete oder Untermiete vorliegt. Zur Beurteilung dieser Rechtsfragen sollten Sie einen Anwalt zu Rate ziehen.

Weitere Mitbewohner sind aber durch die Mietrechtsreform stärker geschützt als früher, auch wenn sie nicht Vertragspartner sind. Dies gilt immer dann, wenn das Gesetz von Angehörigen des Haushalts spricht. So z.B. bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Eintrittsrecht bei Tod des Mieters, Eigenbedarfskündigung, Vorkaufsrecht. Einzelheiten dazu finden Sie in Teil 2 des Ratgebers.Vertragsinhalt

Der Vertrag sollte folgende wesentliche Bestandteile enthalten:Name und Anschrift von Mieter und Vermieter Genaue Bezeichnung des Mietobjekts mit Stockwerk und ggf. Lage, Größe in Quadratmeter, Zahl der Wohnräume Dazu gehörende Gemeinschaftsanlagen wie Keller, Garten/Hof, Garagen, Dachboden

Bei möblierten Objekten: Ausstattung Angaben zur Mietzeit Gebrauchszweck der Mietsache (Wohnraum oder gewerblich oder beides) Vereinbarungen zu Mieterhöhungen z.B. Staffelmiete

Zur Wirksamkeit einzelner Vereinbarung hat sich eine bunte Rechtssprechung entwickelt.

Unwirksam sind folgende Vereinbarungen:Verzicht auf das Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung, BGB § 556a Abs. 7 Vereinbarung anderer als im Gesetz beschriebener Gründe für eine fristlose Kündigung, BGB §§ 553, 554, 554a, 554b Ausschluss der Mieterkündigung wegen Gesundheitsgefährdung, BGB § 544 Ausschluss der Mietminderung bei Mietmängeln, BGB § 537 Alleinige Haftung des Mieters für Wohnungsmängel und Schäden Generelles Verbot der Untermiete Vertragsstrafen bei Verstoß gegen die Hausordnung Pauschale Übernahmepflicht von 20 % der Reparaturkosten Verbot nach 22h zu baden oder zu duschen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker machen zu lassen Verpflichtung, keine Kinder zu bekommen (!)

Dauer des Mietverhältnisses

Bei der Mietdauer gibt es drei Varianten: auf unbestimmte Zeit auf bestimmte Zeit auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel

Das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ist nur unter Einhaltung folgender Kündigungsfristen kündbar: Bei einer Dauer von 5 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei einer Dauer von mehr als 5 bis zu 8 Jahren 6 Monate bei einer Dauer von mehr als 8 Jahren bis zu 10 Jahren 9 Monate.

Das auf bestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) endet mit Zeitablauf und ist vorher nicht kündbar. Die Verlängerungsklausel bei einem auf Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis entfaltet bei ihrer Ausübung Kündigungsschutz gegen eine Vermieterkündigung.Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge sind mit einigen juristischen Tücken besetzt, die sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter bedacht werden müssen. Grundsätzlich endet der Zeitmietvertrag mit seinem Ablaufdatum und ist vorher nicht kündbar. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht zulässig. Eine Auflösung des Vertrags ist nur in gegenseitigem Einvernehmen möglich.

Mit der Mietrechtsreform ist ein echter Zeitmietvertrag geschaffen worden, der nach Ablauf der vereinbarten Zeit tatsächlich zu Beendigung des Mietverhältnisses führt, § 575 BGB. Eine Verlängerungsmöglichkeit wie bisher besteht nicht mehr. Damit herrscht von Anfang an Klarheit über die Dauer und den Ablauf des Mietverhältnisses.

Ein Zeitmietvertrag kann nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Unverzichtbar ist dabei die Benennung eines Befristungsgrundes. Fehlt dieser, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit kommt daher nur in Frage, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss mitteilt, dass er die Wohnung nach Ablauf des Vertrages selbst nutzen, abreißen oder grundlegend verändern will. Liegt ein solcher Grund nicht vor, kann der Mieter Verlängerung Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch befristen, wenn er die Wohnung an einen seiner Mitarbeiter vermieten will.

Wegen dieser engen Begrenzungen kann nun auch ein Zeitmietvertrag über mehr als 5 Jahre abgeschlossen werden. Eine Höchstgrenze gibt es nicht mehr.

Weiter hat nun der Mieter vier Monate vor Ablauf der Mietzeit einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, ihm binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Dieser Auskunftsanspruch ist einklagbar. Bisher hat der Vermieter nur eine Mitteilungspflicht.

Auf einen am 01.09.01 bereits bestehenden Zeitmietvertrag ist weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden. Hier hat der Mieter also das Recht, 2 Monate vor Ablauf der Zeit schriftlich die Fortsetzung zu verlangen; das Mietverhältnis endet dann nur, wenn der Vermieter z.B. Eigenbedarf hat.

Oft will oder muss der Mieter aber ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beenden. Hartnäckig hält sich das Gerücht, mit der Benennung von drei Nachmietern könne man aus einem befristeten Vertrag herauskommen. Dies gilt so pauschal nicht. Nur wenn dem Mieter im Vertrag ein solches Recht eingeräumt ist, kann er dem Vermieter einen Nachmieter stellen.

Gerichte geben nur in ganz besonderen Ausnahmefällen das Recht den Vermieter auf einen Nachmieter zu verweisen, nämlich beiberuflich bedingtem Ortwechsel (aber strittig) bei Geburt eines Kindes bei Heirat bei schwerer Krankheit (Pflegebedürftigkeit, Heimunterbringung) bei unberechtigter Verweigerung der Untervermietung

In diesen Fällen genügt dann auch die Benennung eines Nachmieters, der dann aber auch geeignet sein muss. Hier zählt vor allem die Zahlungsfähigkeit des Nachmieters.

Zuletzt gibt es noch den Trick mit dem Untermieter. Eine Untervermietung darf der Vermieter nur mit guter Begründung ablehnen. Verweigert er die Untervermietung unberechtigterweise, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Hier kann der Anwalt helfen.Fälligkeit der Miete

Die Fälligkeit der Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte, fällig, § 556 b BGB. Diese Vorschrift gilt nur für ab dem 01.09.01 geschlossene Verträge.

Kaution

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters ab, die aus dem Mietverhältnis entstehen können. Sie ist eine freiwillige Vereinbarung im Mietvertrag. Theoretisch ginge es auch ohne Kaution. Praktisch wird aber kein Vermieter darauf verzichten. Die Höhe der Kaution darf drei Nettomieten nicht überschreiten, § 551 BGB. Bei einer Pauschalmiete wird aber der Nebenkostenanteil nicht herausgerechnet.

Der Mieter darf die Kaution auch in drei Raten zahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Der Vermieter muss die Kaution sorgsam verwalten. Er muss sie bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz von seinem Vermögen getrennt anlegen. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu.

Auch andere Anlageformen mit höheren Zinsen sind dem Vermieter erlaubt, § 551 Abs. 3 BGB.

Auch eine Kaution durch Bankbürgschaft ist möglich und weiterhin üblich.

Achtung! Zinsen aus Mietkautionen sind ertragsteuerpflichtig! Ein Freistellungsauftrag ist dem Mieter nicht möglich, wenn das Konto nicht auf den Mieternamen lautet. Der Vermieter muss dem Mieter aber eine Zinsbescheinigung aushändigen.

Tipp für den Mieter: Legen Sie ein Sparbuch und verpfänden Sie dies zum Zweck der Kaution. So bleibt die Freistellung erhalten und der Vermieter hat nicht Zugriff auf Ihr Geld ohne Ihr Wissen.

Hat der Mieter eine Kaution geleistet und verkauft der Vermieter das Haus, kann der Mieter die Kaution von dem Käufer und damit neuen Vermieter zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.
 

Aufrechnungsverbot

Bislang hatten der Vermieter die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters mit Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen wegen eines Mangels sowie Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete vertraglich auszuschließen.

Dies ist jetzt nicht mehr möglich. § 556 b Abs. 2 BGB formuliert eindeutig, dass der Mieter auch wenn es eine vertragliche Bestimmung gibt, gegen eine Mietforderung mit einer eigenen Forderung aus einem Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete aufrechnen kann. Voraussetzung ist, dass er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich anzeigt.

Eine zum Nachteil Ihres Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
 

Betriebskosten

Betriebskosten sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück stehen, zu dem die gemietete Wohnung gehört. Der Bereich der Betriebskosten, der bis jetzt immer nur unzureichend gesetzlich geregelt war und folglich zu Streitigkeiten geführt hat, ist nun weitgehend im Gesetz verankert.

Nun ist gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungsperiode dem Mieter mitteilen muss, § 556 Abs. 3 BGB.

Neu ist auch die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung nach Ablauf der 12 Monate ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das heißt, es kommt darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden trifft, wenn er die Nachforderung zu spät verlangt. Maßgeblich ist dabei, ob Abrechnungsstellen oder eigenes Personal als Erfüllungsgehilfen anzusehen sind, deren Verschulden er sich zurechnen lassen muss.

Eine Ausschlussfrist gibt es jetzt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Eine Ausschlussfrist gibt es jetzt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Problematisch war bisher auch der Umlagemaßstab für die Betriebskosten, je nach dem, ob dieser flächenmäßig oder verbrauchsabhängig ausgestaltet war. Wenn es keine vertragliche Vereinbarung gab, konnte dies bisher vom Vermieter einseitig festgelegt werden.

§ 556 a BGB legt nun einen Abrechnungsmaßstab gesetzlich fest. Danach sind die Betriebskosten, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Wird aber der Verbrauch erfasst, dann ist der Vermieter verpflichtet, auch verbrauchsgemäß abzurechnen. Dies hat dann Vorrang vor der Möglichkeit einer flächenmaßabhängigen Abrechnung, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält. Eine solche verbrauchsabhängige Abrechnung kann der Vermieter nun auch einseitig durch schriftliche Erklärung verbindlich einführen, § 556 a Abs. 2 BGB. Dies gilt nicht nur für den Fall, dass Mieter und Vermieter einen anderen Abrechnungsmaßstab vertraglich vereinbart haben, sondern auch, wenn zwischen Mieter und Vermieter bisher gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart worden ist, so z. B. bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebkostenpauschale. Motiv für diese Regelung war, den Mieter zu einem vernünftigen Umgang mit der vorhandenen Energie anzuhalten, um so seine Nebenkosten zu reduzieren.

Für vor dem 01.09.01 geschlossene Mietverträge gilt: Für vor dem 01.09.01 zugegangene Betriebskostenänderungen gelten die alten Vorschriften.

Die Neuregelungen für Betriebskosten finden erstmals Anwendung auf Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.
 

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